Con l’arrivo dei mesi freddi, la questione del riscaldamento torna in primo piano. Tra spese condominiali, consumi individuali e normative cogenti, molti si chiedono: come si fa a stabilire chi paga cosa, in un condominio? E cosa succede se qualcuno decide di “staccarsi” dall’impianto centralizzato? Affidiamoci alle parole dell’avvocato Luca Santarelli, esperto in diritto condominiale, per fare chiarezza.
I due volti del consumo: volontario e involontario
Nei condomìni con impianto termico centralizzato, ogni radiatore è ormai dotato di un dispositivo che consente all’utente di regolare la quantità di calore nella stanza: alzando o abbassando la manopola si può incidere in modo diretto sui consumi. Questo è il consumo volontario.
Tuttavia non basta gestire bene i termosifoni interni: esiste anche un consumo involontario, legato alle dispersioni dell’edificio, alla coibentazione, all’isolamento esterno e ad altri fattori strutturali. Anche chi “consuma” poco — o chi ha scelto un sistema autonomo — contribuisce a questa parte, perché l’edificio “riceve” calore che si dispersa o “irraggia” verso le varie unità.
La quota attribuibile a questo consumo involontario viene ripartita solitamente sulla base di una tabella millesimale, tenendo conto di fattori come l’altezza, l’orientamento e la posizione dell’unità rispetto al resto dello stabile. In parole semplici: un appartamento all’ultimo piano, o ai piani più alti, spesso dovrà corrispondere una quota maggiore rispetto a uno a piano terra.
Anche chi ha scelto di “staccarsi” dall’impianto centralizzato — ovvero ha un sistema termico proprio — non è esentato da questa quota: sarà comunque tenuto a pagare la parte relativa al beneficio radiante, ossia il contributo alle dispersioni generali dell’edificio oltre che alle spese straordinarie sull’impianto condominiale.
Quali regole applicare, e chi decide cosa
- Ripartizione secondo i millesimi: Le spese “involontarie” sono normalmente ripartite in base a un criterio oggettivo: i millesimi di proprietà, che tengono conto dell’entità e della posizione dell’unità. È importante che l’assemblea condominiale, all’atto dell’approvazione del bilancio, approvi la tabella millesimale da usare per ripartire le spese.
- Consumi effettivi (volontari): La parte legata al consumo personale è invece determinata da contatori o ripartitori di calore: chi usa di più, paga di più.
- Sostegno alle migliorie energetiche: Per limitare il consumo involontario, è utile intervenire sulle parti comuni: magari facendo lavori di isolamento, coibentazione, installazione di cappotto termico, migliorando infissi, ecc. Questi interventi possono far scendere le perdite e ridurre la voce “involontaria”.
- Regole chiare e trasparenza: Poiché le spese termiche sono spesso una delle partite più discusse nei condomìni, è fondamentale:
- che l’assemblea condominiale approvi regolamenti chiari;
- che la ripartizione sia motivata e trasparente;
- che, quando qualcuno vuole “uscire” dall’impianto centralizzato, si specifichi fin dall’inizio cosa rimane a carico e cosa no;
- che si tengano in considerazione condizioni obiettive (esposizione, isolamento, perdite strutturali) nella definizione dei millesimi utili per l’impianto.
Come risparmiare — anche “insieme”
- Regolare bene i radiatori: usare termostati, valvole termostatiche, controlli puntuali del calore nelle stanze.
- Isolamento e coibentazione: investire nelle parti comuni (coperture, pareti, cassonetti, infissi) rende il sistema più efficiente.
- Attenzione agli spazi inutilizzati o mal isolati: corridoi, locali tecnici, sottotetti possono essere sorgenti di dispersione.
- Partecipazione attiva in assemblea: proporre interventi di efficientamento, verificare i conteggi, chiedere chiarezza nella divisione.