La Legge di Bilancio 2024 stabilisce, ai commi 86 e 87 dell’articolo 1, che l’Agenzia delle Entrate esegua verifiche relative alla presentazione delle dichiarazioni di variazione dello stato degli immobili interessati dagli interventi agevolati dal Superbonus. Tale controllo si estende anche agli eventuali effetti che queste variazioni possono avere sulle rendite catastali degli immobili.
Durante un’audizione alle commissioni Bilancio della Camera e del Senato, il Ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti ha annunciato l’intenzione di verificare l’attuazione delle misure previste, includendo una revisione dei valori catastali per gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus.
Questo tema ha catalizzato l’attenzione pubblica, dato che molti non hanno ancora adempiuto a tale obbligo, rendendo necessario un ulteriore approfondimento. L’obbligo di presentare la dichiarazione di variazione catastale riguarda, infatti, tutte le unità immobiliari sottoposte a interventi agevolati e mira a rendere le rendite immobiliari coerenti con lo stato aggiornato degli edifici.
In questo contesto, si discute anche di possibili nuovi interventi normativi per definire meglio i criteri di revisione delle rendite catastali. Per gestire al meglio le pratiche Superbonus, si suggerisce l’uso di strumenti digitali per la gestione dei bonus edilizi e di software per la progettazione architettonica.
Ma è davvero obbligatoria la dichiarazione di variazione catastale per i lavori Superbonus? La Legge di Bilancio 2024 fa intendere che si tratti di un adempimento automatico al termine dei lavori, confermando quanto già previsto dal Testo Unico dell’Edilizia, che impone al direttore dei lavori di depositare, entro 30 giorni dalla conclusione degli interventi, la prova della presentazione della variazione catastale, o una dichiarazione attestante l’assenza di modifiche significative.
Questo obbligo non è nuovo: risale infatti al 1939, quando venne introdotta la normativa che obbligava i proprietari immobiliari a dichiarare le variazioni che comportano modifiche della consistenza o della categoria catastale.
L’obbligo di variazione catastale, tuttavia, non si applica a tutti i lavori Superbonus. È previsto solo in caso di aumenti significativi della volumetria, modifiche interne rilevanti o cambiamenti nell’uso degli spazi. Rientrano in questa casistica interventi come la costruzione di nuove unità immobiliari, la redistribuzione degli spazi interni, o l’installazione di impianti che aumentano il valore dell’immobile.
Invece, non è necessario presentare una variazione catastale per interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, come la sostituzione di pavimenti, la riparazione di infissi o la messa a norma degli impianti. Anche l’installazione di impianti fotovoltaici di potenza inferiore a 3 kW non comporta l’obbligo di revisione.
Secondo quanto riportato dal *Il Sole 24 Ore*, anche in assenza di modifiche strutturali, la revisione della rendita catastale è obbligatoria se il valore dell’immobile, a seguito degli interventi, aumenta del 15% o più. Questo parametro è considerato un indicatore chiave per determinare se sia necessario aggiornare la rendita catastale.
Un esempio pratico mostra che la sostituzione di una caldaia a gasolio con una pompa di calore, insieme a interventi migliorativi come l’installazione di nuovi infissi e la realizzazione di un cappotto termico, non supera la soglia del 15%, e quindi non richiede una variazione catastale.
Nonostante gli interventi legati al Superbonus abbiano portato a significativi miglioramenti energetici, con il 77,5% degli immobili che ha registrato un salto di almeno tre classi energetiche, molti proprietari non hanno ancora adeguato le rendite catastali. La mancanza di aggiornamenti risulta evidente nelle statistiche catastali.
Le novità normative in arrivo potrebbero prevedere parametri più stringenti per incentivare l’adeguamento delle rendite, introducendo un sistema di controlli più rigidi e meccanismi di compliance per spingere i contribuenti a rispettare le disposizioni in materia.
L’Agenzia delle Entrate, in base al comma 86 della legge, procederà a verificare se è stata presentata la dichiarazione di variazione catastale per gli immobili oggetto di interventi agevolati, utilizzando strumenti tecnologici avanzati e banche dati interoperabili per controllare l’adeguatezza delle rendite.
Nel caso in cui non venga presentata tale dichiarazione, l’Agenzia potrà intervenire direttamente per aggiornare le rendite e applicare le sanzioni previste.